Mietrecht-Ratgeber

Das Mietverhältnis ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 535 bis 580a geregelt. Kernpunkt: Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Mieter ist zur Zahlung der Miete und zur Rückgabe der Sache verpflichtet.

Was "vertragsgemäßer Gebrauch" konkret bedeutet, ist oft Gegenstand von Streitigkeiten. Grundsätzlich gilt: Mieter dürfen die Wohnung so nutzen, wie es dem Zweck eines Wohnraummietverhältnisses entspricht. Normale Abnutzung, also Gebrauchsspuren, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, gehen nicht zu Lasten des Mieters (§ 538 BGB).

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen wie Streichen, Tapezieren und Lackieren von Wänden, Decken, Heizkörpern und Innentüren. Grundsätzlich obliegen sie dem Vermieter. Durch Mietvertrag können sie auf den Mieter übertragen werden, aber nur unter engen Voraussetzungen.

Der BGH hat in einer Reihe von Urteilen (u.a. VIII ZR 361/03, VIII ZR 152/05) festgestellt, dass starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf gelten, als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind. Gleiches gilt für "Quotenabgeltungsklauseln", die eine anteilige Kostenbeteiligung beim Auszug vorsehen.

Eine wirksame Übertragung ist möglich, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat und kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Der BGH hat dies in der Entscheidung VIII ZR 163/18 präzisiert.

Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache umfasst eine Reihe von Handlungen, die keiner Erlaubnis bedürfen. Dazu gehören das Aufhängen von Bildern (auch mit Dübeln, sofern die Wand nicht übermäßig beschädigt wird), das Anbringen von Vorhangschienen, der Austausch von Glühbirnen und der Einbau eines eigenen Duschkopfes.

Veränderungen, die in die Substanz der Mietsache eingreifen oder rückgängig gemacht werden müssen, sind dagegen grundsätzlich genehmigungspflichtig. Dazu zählen das Entfernen von Wandfliesen, das Versetzen von Wänden oder der Einbau einer neuen Badewanne.

Einen Sonderfall bildet § 554 BGB: Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu Maßnahmen haben, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung erforderlich sind. Der Vermieter kann die Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigern, darf aber eine Sicherheitsleistung verlangen.

Das Verlegen eines Teppichs oder eines schwimmend verlegten Laminat- oder Vinylbodens über dem vorhandenen Belag ist in der Regel als vertragsgemäßer Gebrauch anzusehen, solange der ursprüngliche Belag nicht beschädigt und beim Auszug vollständig entfernt wird.

Kritisch wird es beim Verkleben. Fest verklebte Bodenbeläge können als bauliche Veränderung eingestuft werden, die genehmigungspflichtig ist. Selbstklebende Fliesen oder doppelseitig geklebte Teppiche bewegen sich in einer Grauzone, die von der Intensität der Haftung und der Beschädigung des Untergrunds abhängt.

Klick-Systeme (Laminat, Vinyl-Klick) sind für Mietwohnungen besonders geeignet, weil sie vollständig rückstandsfrei entfernt werden können, ohne den Untergrund zu beschädigen.

Wer auf eigene Kosten eine Einbauküche einbaut, kann diese grundsätzlich beim Auszug wieder mitnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB: Wegnahmerecht). Allerdings muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden. Der Vermieter kann die Wegnahme verhindern, indem er einen angemessenen Ausgleich zahlt.

Wenn der Vermieter selbst eine Einbauküche gestellt hat, ist deren Modernisierung durch den Mieter ohne Genehmigung problematisch. Veränderungen an der vermieterseitigen Küche können als Eingriff in die Mietsache gewertet werden.

Eine Modernisierung der eigenen Mieterküche (neue Fronten, neue Geräte) ist dagegen grundsätzlich möglich. Die Frage der Wertverbesserung und einer möglichen Entschädigungspflicht des Vermieters beim Auszug ist einzelfallabhängig und in § 539 BGB geregelt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Das bedeutet nicht zwingend Neuzustand, aber auch nicht einen Zustand, der über normale Abnutzung hinausgeht.

Mieter sollten beim Auszug ein Übergabeprotokoll anfertigen lassen. Das schützt vor ungerechtfertigten Forderungen. Fotos vom Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug sind empfehlenswert.

Selbst vorgenommene Renovierungen können beim Auszug zu Streitigkeiten führen, wenn der Vermieter der Meinung ist, der Mieter habe die Wohnung verschlechtert. Wer unsicher ist, ob eine Maßnahme beim Auszug Probleme verursachen könnte, sollte sie vorher schriftlich mit dem Vermieter abstimmen.